深圳A公司与杜某房屋租赁合同纠纷

委托人：杜某

委托事项：房屋租赁合同纠纷

代理结果：一审、二审均胜诉

代理律师：宋校红、莫贤友

对方当事人：深圳A公司

受理机构：深圳市福田区人民法院、深圳市中级人民法院

审理程序：一审、二审

案情简介

2015年8月，深圳A公司与杜某签订《房屋租赁合同》，约定杜某将位于福田区某物业出租给深圳A公司，租期1年，自2015年8月6日至2016年8月15日，深圳A公司向杜某支付两个月的租赁押金29万余元，并约定，如杜某提前退租或违约致使合同目的不能实现，须双倍向深圳A公司返还租赁押金，并且深圳A公司有权解除合同；如深圳A公司拖欠租金5天或者拖欠费用达2万元以上的，不予退还租赁押金并有权解除合同。合同载明了房屋面积，并约定了按现状交付，但双方未对单位面积单价作约定。

2016年4月，深圳A公司以实际面积与合同面积不符（深圳A公司委托某装饰公司对房屋面积进行测量，结果显示实际面积比约定面积少约200平方米），无法按预期配备办公人员，合同目的无法实现为由停止向杜某支付租金及水电费、管理费等费用。2016年5月21日，杜某通知深圳A公司解除合同，5月26日，深圳A公司表示同意，并要求搬离房屋，但遭到拒绝。直至6月16日，深圳A公司才实际搬离涉案房产。

2016年6月6日，深圳A公司诉至福田区法院，请求：确认租赁合同已于2015年5月25日解除；杜某返还深圳A公司租赁房屋面积不足部分对应的2015年8月16日2016年4月15日期间的租金、物业管理费40万余元；杜某双倍返还租赁押金。后，杜某委托宋校红律师、莫贤友律师代理该案，宋校红律师及莫贤友提出杜某并未违约，合同约定的是按照现状交付，且深圳A公司使用房屋时间很长一直未提出面积问题，不存在合同目的不能实现的问题，并另行对该纠纷提起诉讼，以深圳A公司逾期支付租金为由请求法院：判令深圳A公司向杜某支付4月份之后的租金；没收深圳A公司的租赁押金；深圳A公司其尚未支付的水电费、管理费。

一   审

一审法院在查明上述事实的基础上认定该案争议焦点有三：1、深圳A公司承租的涉案房产是按现状出租还是按面积出租？2、涉案房产的建筑面积是否与合同上载明的建筑存在误差？3、深圳A公司实际占有使用涉案房产至何时？

法院最终认定合同注明按现有状态下出租，并且深圳A公司以实际接受并占有使用涉案房产的行为确认了对涉案房产的验收，涉案房产是以现状出租。其二，深圳A公司委托测量面积的机构并无相应的资质并且测量未审核该房产的相应测绘资料，法院对深圳A公司主张的面积差不予认可。其三，法院确认深圳A公司不能搬离不能归因于其自身，应视5月26日杜某已实际交付房屋。法院最终判决合同被解除，深圳A公司向杜某支付租金及占有费、物业管理费等20余万元，杜某有权没收租赁保证金29万余元。深圳A公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。

二   审

深圳中院对一审查明的事实予以确认，并认定本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的违约方是谁；2、涉案租赁合同的解除时间。对于两个争议问题，中院意见与福田法院意见基本一致，由此，中院驳回了深圳A公司的诉讼请求，维持了福田法院的判决。

（本文由君诚小涛根据君诚卷宗整编）