深圳A有限责任公司与甲男
房屋租赁合同纠纷

委 托 人：甲男（出租人）

代理律师：宋校红（系君诚律师）

委托事项：房屋租赁合同纠纷

代理结果：一审、二审均胜诉

对方当事人：深圳A有限责任公司（承租人）

受理机构：深圳市福田区人民法院、深圳市中级人民法院

审理程序：一审、二审

案件来源：广东君诚律师事务所真实案例

案情简介

2015年8月，A公司与甲签订《房屋租赁合同》，约定甲将位于福田区某物业出租给A公司，租期1年，自2015年8月6日至2016年8月15日，A公司向甲支付两个月租金29万余元作为押金，并约定，如甲提前退租或违约致使合同目的不能实现，甲须双倍向A公司返还租赁押金，并且A公司有权解除合同；如A公司拖欠租金5天或者拖欠费用达2万元以上的，甲不予退还租赁押金并有权解除合同。合同载明了房屋面积，并约定了按现状交付，但双方未对单位面积的单价作约定。

2016年4月，A公司以实际面积与合同面积不符（A公司委托B装饰公司对房屋面积进行测量，结果显示实际面积比约定面积少约200平方米），无法按预期配备办公人员，合同目的无法实现为由停止向甲支付租金、水电费及管理费等。2016年5月21日，甲通知A公司解除合同，5月26日，A公司表示同意解除合同，在搬离办公物品时被甲以拖欠租金为由拒绝放行。直至6月16日，A公司才实际搬离涉案房产。

2016年6月6日，A公司将甲诉至福田区法院，请求判令：（1）确认租赁合同已于2015年5月25日解除；（2）甲返还A公司租赁房屋面积不足部分对应的2015年8月16日至2016年4月15日期间的租金、物业管理费40万余元；（3）甲双倍返还租赁押金。

甲委托广东君诚律师事务所宋校红律师代理此案，宋校红律师经过仔细分析案情后提出：（1）甲并未违约，A公司与甲签订合同约定的是按照现状交付，且A公司使用房屋时间达9个月但一直未提出面积问题，不存在合同目的不能实现的问题；（2）A公司委托的B公司不具有测量资质，且B公司现现已被深圳市市场监督管理局载入经营异常名单，所以B公司的商业信用不足为信；（3）另行对该纠纷提起诉讼，以A公司逾期支付租金为由请求法院：①判令A公司向甲支付2016年4月份之后的租金；②没收高A公司的租赁押金；③A公司给付其尚未支付的水电费、管理费。

一审判决

一审法院在查明上述事实的基础上认定该案争议焦点有三：（1）A公司承租的涉案房产是按现状出租还是按面积出租？（2）涉案房产的建筑面积是否与合同上载明的建筑存在误差？（3）A公司实际占有使用涉案房产至何时？

法院最终认定：（1）合同注明按现有状态下出租，且A公司以实际接受并占有使用涉案房产的行为确认了对涉案房产的验收，涉案房产是以现状出租。（2）A公司委托测量面积的机构即B公司并无相应的资质，且测量未审核该房产的相应测绘资料，法院对A公司主张的面积差不予认可。（3）法院确认A公司不能搬离不能归因于其自身，应视5月26日甲已实际交付房屋。法院最终判决：合同被解除，A公司向甲支付租金及占有费、物业管理费等20余万元，甲有权没收租赁保证金29万余元。A公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。

二审判决

深圳市中级人民法院对一审查明的事实予以确认，并认定本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的违约方是谁；2、涉案租赁合同的解除时间。对于两个争议问题，中院意见与福田法院意见基本一致，由此，中院驳回了A公司的诉讼请求，维持了福田法院的判决。

（此文由君诚小苇根据君诚卷宗整编）