宋校红律师代理一房地产纠纷再审案件，广东高院提审，再审成功改判深圳中院二审判决（历一审、二审、再审程序）

委托人：赖某（原告、上诉人、再审申请人）

委托事项：房地产买卖合同纠纷

代理律师：宋校红（系君诚律师）

代理结果：再审改判深圳中院二审判决，成功维护当事人的利益

审理程序：一审、二审、再审

受理法院：一审深圳市宝安区人民法院、二审深圳市中级人民法院、再审深圳市中级人民法院

案件来源：广东君诚律师事务所真实案例

案情简介

1986年9月24日，邹某与廖某登记结婚，1992年廖某向深圳市宝某地产开发有限公司（以下简称“宝某公司”）购买了位于原龙华镇XX花园X幢X座X号房，面积57.69平方米，廖某与邹某并未使用涉案房屋。

1994年，赖某与邹某之间达成口头买卖涉案房产的协议，被告邹某在收取12万元后将涉案房产交付给赖某，因涉案房产当时无法办理房地产证，所以并未办理过户手续，赖某取得涉案房产后于1997年入住使用至今。

2005年3月27日，赖某与邹某就涉案房产的买卖补签了《深圳市房地产买卖合同》，卖方为廖某，买方为赖某，邹某以卖方代理人身份在卖方一栏签名。邹某同时以代理人身份出具了一份收据，载明“今收到赖某交来购房款人民币120000，购金侨花园4座C1006房款”。

案涉房地产项目属于历史遗留问题，在开发建设后不符合办理房地产条件，经政府部门协调处理后，可按规定办理房地产证。涉案房屋性质为商品房，用途为住宅，备案登记预售权利人买方为被告廖某。

一    审

赖某在多次催促邹某办理房产转移登记手续无果后，于2013年7月向宝安区人民法院提起诉讼，宋校红律师接受赖某的委托，代理该案。原告赖某请求法院判令被告邹某、廖某、宝某公司协助其办理过户手续，将房屋过户至原告名下。被告廖某答辩称房屋是其购买自宝某公司，产权归其所有，邹某未得到廖某的同意或授权，其根本不知晓房产买卖事宜，因此，邹某无权处分涉案房产，其处分行为无效。宝安法院结合邹某与廖某系夫妻关系、廖某仅为预售合同备案登记权利人、邹某与廖某并未实际占有使用过涉案房屋、原告已经支付购房款并已经取得使用涉案房屋近20年的情形下等因素，最终支持了原告的诉讼请求，判决被告协助将房屋过户至原告名下。

二    审

原审被告廖某不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，请求撤销一审判决，确认被上诉人赖某与原审被告邹某签订的《深圳市房屋买卖合同》无效并将涉案房产归还给上诉人。宋校红律师接受被上诉人赖某的委托，代理该案二审。

针对上诉人的主张，宋校红律师答辩称夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，他人有理由相信其为夫妻关系共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，赖某基于买卖合同，支付了对价，合法占有涉案房产近20年，协商买房、给付房款、交付钥匙等，上诉人从未提出过反对，上诉人所谓没有经过其同意或不知道的理由是不成立的，有违日常生活常识，并且，从诚实信用原则和维护交易的安全与稳定的角度出发，也应当认定买卖关系有效。因此，上诉人主张合同无效并据此要求将涉案房产归还的请求应当被驳回。

深圳中院认定上诉人廖某并未对房产买卖事宜明确表示意见，其并没有将涉案房屋转让给别上诉人赖某的意思表示，上诉人廖某与被上诉人赖某之间没有成立涉案房屋的买卖合同关系。最终根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见<试行>》第66条的规定判决驳回了原审原告赖某的诉讼请求。

再    审

由于深圳中院判决所认定的事实与实际情况严重不符，适用法律亦存在明显错误。2014年12月30日，二审被上诉人赖某向广东省高级人民法院提起再审申请，请求1、撤销深圳中院的二审判决；2、判决被申请人廖某及原审被告宝某公司协助房产办理过户登记。宋校红律师接受再审申请人赖某的委托，代理该案的再审程序。

针对二审的错误认定，宋校红律师从事实和法律方面进行了有力的反驳和说理，首先，从廖某和邹某将其与宝某公司签订的《合同》、《公证费收据》等交给赖某等行为来看，其实际是在履行作为卖方的义务，根据《合同法》第37条以及《婚姻法解释一》第17条的规定应当认定合同成立，二审法院所认为的“赖某没有举证证明上诉人廖某曾有行为表明接受”与事实不符，其次，二审法院在认定合同成立的依据方面适用的是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见<试行>》第66条的规定，从上位法优于下位法、新法优于旧法、特别法优于一般法的角度，本案应当适用的是《合同法》和《婚姻法解释一》。

广东省高级人民法院再审认定本案争议的焦点是“赖某能否依据其与邹某之间签订的房屋买卖合同要求廖某及邹某协助办理房屋产权过户手续”。

针对该争议焦点，广东高院认为，邹某与赖某补签《买卖合同》并交付宝某公司开具的购房收据原件等材料时，其与廖某婚姻关系正常，赖某有理由相信转让涉案房屋是廖某和邹某夫妻双方的共同意思表示，在1994年至赖某提起本案之诉的近20年时间里，廖某从未对赖某占有使用房屋提出异议或主张，廖某对夫妻共同持有的购房协议、购房收据等原始资料被邹某处置，十几年不知情有违常理，十几年未过问涉案房屋的管理情况也有违常理。

广东高院认定深圳中院依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见<试行>》第66条判断合同效力系法律适用错误，并依据《婚姻法解释一》第17条认定合同有效，邹某与赖某之间的买卖合同对买受人赖某及出卖人廖某、邹某均有法律约束力，最终广东高院再审撤销了深圳中院的二审判决，并维持宝安法院的一审判决，从判决依据看，再审判决绝大部分采纳了宋校红律师的再审意见，在之后的执行程序中，该房产成功登记在了赖某的名下。

总  结

该房地产案件自2013年7月18日起诉至2016年7月25日执行结案，经历了一审、二审、再审和执行程序，历时三年，最终获得了胜诉并成功执行，当事人的权益得到了维护，事后，当事人赖某特向宋校红律师送来锦旗，以示感谢。

作为当事人的代理律师，取得这样的结果，也由衷地为当事人感到高兴。这样长时间跨度的案件对律师的精力和能力都有很高的要求，作为诉讼代理人，宋校红律师及其团队为该案投入了巨大的时间和精力，当然，相较于时间和精力的投入，业务能力对案件的成与败是更至关重要的，尤其是对于再审，要对二审判决改判难度很高，这样的结果得益于宋校红律师近20年的执业经历代理的大量房地产案件所积累的办案经验，以及对该案细致入微的把握。